6,5 % de rentabilité brute. C’est le chiffre affiché par l’annonce. Et c’est probablement celui qui vous a convaincu de cliquer. Mais combien reste-t-il une fois la taxe foncière payée, les charges de copropriété déduites et l’imposition appliquée ? Souvent moins de 4 %. Parfois moins de 3 %. L’écart vous surprend ? C’est pourtant la réalité que je constate sur la majorité des projets que j’accompagne.
Le problème principal réside dans la confusion entre trois indicateurs distincts : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Chacun intègre des paramètres différents. Chacun raconte une histoire différente de votre investissement. Utiliser uniquement le premier pour prendre votre décision revient à estimer le coût d’un trajet en ne regardant que le prix du carburant, sans compter péage, assurance ni entretien du véhicule.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour toute décision patrimoniale.
Que vous cherchiez à évaluer un bien en vente, à comparer deux opportunités ou simplement à comprendre ce que représente vraiment votre placement, maîtriser ces trois formules devient indispensable. Ce guide vous présente chaque calcul étape par étape, avec un exemple chiffré complet sur un appartement type. Vous identifierez également les erreurs fréquentes qui faussent les projections, notamment celles que je rencontre régulièrement chez les primo-investisseurs. Ce type de simulation détaillée permet d’anticiper la réalité de votre projet avant signature, un accompagnement que propose notamment alpaca.immo sur le secteur montpelliérain.
Au sommaire
Rentabilité brute, nette, nette-nette : quelle différence ?
Commençons par une évidence que beaucoup préfèrent ignorer : la rentabilité brute seule ne signifie rien. C’est un indicateur de façade, utile pour un premier tri rapide entre plusieurs annonces, mais totalement insuffisant pour prendre une décision d’achat. L’erreur que je rencontre le plus souvent ? Des investisseurs qui comparent des biens sur ce seul critère, sans jamais vérifier ce qu’il reste réellement en fin de mois.
La rentabilité brute représente le rapport le plus simple entre vos revenus locatifs annuels et le prix d’acquisition du bien. Aucune charge n’entre dans ce calcul. Ni la taxe foncière. Ni les frais de gestion. Ni l’assurance propriétaire non occupant. Ce taux oscille généralement entre 5 et 7 % selon les zones géographiques en France. Un chiffre séduisant sur le papier, mais largement amputé dès que vous intégrez la réalité des charges.
La rentabilité nette franchit un premier palier de réalisme. Elle déduit du loyer annuel l’ensemble des charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété (quote-part propriétaire), assurance PNO, frais de gestion locative si vous déléguez, provisions pour travaux. Ce taux reflète ce que vous percevez effectivement avant imposition.
La rentabilité nette-nette intègre le dernier paramètre : la fiscalité. Selon le bulletin officiel des finances publiques, le régime micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 € et permet un abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges. Au-delà de ce seuil, ou par choix, le régime réel permet de déduire les charges réelles. Cette dernière rentabilité correspond à ce qui reste vraiment dans votre poche.
Le récapitulatif ci-dessous synthétise les différences clés entre ces trois indicateurs. Chaque ligne précise les éléments intégrés et le niveau de fiabilité pour votre prise de décision.
| Type | Formule | Charges intégrées | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Rentabilité brute | (Loyer annuel / Prix acquisition) × 100 | Aucune | Faible — tri initial uniquement |
| Rentabilité nette | (Loyer − Charges) / Coût total × 100 | Taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, travaux | Moyenne — comparaison fiable |
| Rentabilité nette-nette | (Loyer − Charges − Impôts) / Coût total × 100 | Toutes charges + fiscalité selon régime | Élevée — indicateur décisionnel |
Mon conseil direct : ne signez jamais un compromis en vous basant uniquement sur la rentabilité brute annoncée par le vendeur ou l’agent. Exigez systématiquement le détail des charges réelles sur les trois dernières années. C’est la seule façon d’estimer ce que vous percevrez vraiment.
Les formules de calcul étape par étape
2,5 à 3 points
Écart moyen constaté entre rentabilité brute et nette sur les projets accompagnés
Dans les projets d’investissement que j’accompagne sur le nord de Montpellier (environ 80 dossiers depuis 2021, majoritairement des primo-investisseurs), l’erreur la plus fréquente reste le calcul limité à la rentabilité brute. L’écart constaté entre rentabilité brute affichée et rentabilité nette réelle atteint souvent 2,5 à 3 points. Ce constat est limité à mon périmètre d’intervention et varie selon le type de bien et le régime fiscal.
Le calcul complet suit cinq étapes distinctes. D’abord la rentabilité brute, puis la soustraction des charges non récupérables, ensuite l’intégration d’un mois de vacance locative, puis l’application de la fiscalité selon votre régime, et enfin le calcul du cash-flow mensuel réel. Chaque étape affine la projection jusqu’à refléter votre situation réelle.
Formule rentabilité nette
Rentabilité nette = [(Loyer annuel − Charges annuelles) / Coût total acquisition] × 100
Le coût total inclut le prix d’achat + frais de notaire + travaux éventuels.
Pour les frais de notaire, les données du ministère de l’Économie indiquent une rémunération du notaire d’environ 3,8 % sur la tranche de 0 à 6 500 €, environ 1,6 % de 6 500 € à 17 000 €, environ 1 % de 17 000 € à 60 000 €, et environ 0,8 % au-delà. Selon l’analyse 2026 d’Empruntis sur les frais notariaux, les frais de notaire d’un logement ancien s’élèvent à 7 à 8 % du prix de vente total. Ces montants impactent directement le dénominateur de votre calcul de rentabilité.
Concernant la fiscalité, le régime micro-foncier applique un abattement de 30 % sur vos revenus bruts si ceux-ci restent sous le seuil de 15 000 € annuels, selon le bulletin officiel des finances publiques. Ce régime simplifié convient aux petits patrimoines. Au-delà, ou si vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus, le régime réel devient plus avantageux.
La vacance locative mérite une attention particulière. Les statistiques INSEE 2018 sur le parc de logements montrent un taux de logements vacants de 8,4% à l’échelle nationale. Pour sécuriser votre projection, intégrez systématiquement l’équivalent d’un mois de loyer non perçu par an dans vos calculs. Cette marge absorbe les périodes entre deux locataires et les éventuels impayés.
Pour approfondir l’optimisation de vos revenus locatifs après acquisition, consultez les méthodes détaillées sur la rentabilité nette de l’investissement locatif.
Exemple concret : calcul complet sur un T2 à Montpellier
Prenons un cas réel accompagné en 2023 pour illustrer l’écart entre les projections initiales et la réalité. Un couple de primo-investisseurs (35-40 ans) a acquis un T2 à Castelnau-le-Lez, dans l’agglomération montpelliéraine. Leur objectif : un premier investissement locatif pour préparer leur retraite. Le calcul initial, basé sur les informations du vendeur, affichait une rentabilité brute séduisante de 6,5 %. La réalité s’est révélée différente.
Attention : charges souvent oubliées dans les calculs
Charges de copropriété élevées (1 800 €/an dans ce cas), taxe foncière (900 €), prélèvements sociaux et imposition au micro-foncier : ces postes ont ramené la rentabilité nette-nette réelle à 3,8 %. Le projet a été maintenu, mais le cash-flow s’est avéré négatif la première année.
Voici le détail du calcul ligne par ligne. Prix d’acquisition : 150000 €. Frais de notaire (8 %) : 12 000 €. Travaux de rafraîchissement : 3 000 €. Coût total : 165 000 €. Le loyer mensuel perçu s’établit à 650 €, soit 7 800 € annuels.
Calcul de la rentabilité brute : (7 800 / 150 000) × 100 = 5,2 %. Premier écart notable : le taux annoncé de 6,5 % ne tenait pas compte des frais de notaire dans le dénominateur. Une pratique courante mais trompeuse.
Charges annuelles réelles : copropriété (1 800 €) + taxe foncière (900 €) + assurance PNO (180 €) + provision travaux (300 €) = 3 180 €. Revenus nets avant impôt : 7 800 − 3 180 = 4 620 €. Rentabilité nette : (4 620 / 165 000) × 100 = 2,8 %. L’écart avec le brut dépasse déjà 2 points.
Application de la fiscalité micro-foncier : abattement 30 % sur 7 800 € = revenus imposables de 5 460 €. Selon la tranche marginale du couple (30 %), imposition de 1 638 € + prélèvements sociaux (17,2 % sur 5 460 €) de 939 €. Total fiscalité : 2 577 €. Revenus nets après impôt : 4 620 − 2 577 = 2 043 €. Rentabilité nette-nette : 1,2 %. Vous comprenez maintenant la surprise de ce couple lors de la première déclaration fiscale.
Le cash-flow mensuel final (loyer − mensualité crédit − charges mensualisées) s’est révélé négatif de 85 € par mois la première année. Un effort d’épargne acceptable pour ce couple, mais qu’ils n’avaient pas anticipé initialement.
Les erreurs qui faussent votre calcul de rentabilité
Avez-vous intégré la vacance locative dans vos projections ? Et les travaux de copropriété votés mais non encore appelés ? Ces oublis représentent les sources principales d’écart entre rentabilité théorique et réalité terrain. Sur les dossiers que j’analyse, trois erreurs reviennent systématiquement.
Première erreur : ignorer les frais de notaire dans le coût d’acquisition. Calculer la rentabilité sur le prix affiché sans ajouter les 7 à 8 % de frais dans l’ancien fausse immédiatement le ratio. Un bien à 200 000 € coûte en réalité 216 000 € minimum. Votre rentabilité chute mécaniquement de 0,5 point.
Deuxième erreur : sous-estimer les charges de copropriété. Demandez systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Les travaux votés mais non encore réalisés constituent une dette invisible. Une réfection de toiture peut représenter 10 000 à 15 000 € par lot.
Troisième erreur : oublier la vacance locative. Un appartement ne reste jamais loué 12 mois sur 12 chaque année. Entre deux locataires, comptez en moyenne de vacance pour les biens bien situés, davantage pour les zones moins tendues.
Vérifications obligatoires avant calcul de rentabilité
- Ajouter les frais de notaire au prix d’achat (7-8 % dans l’ancien)
- Récupérer les 3 derniers PV d’AG pour identifier les travaux votés
- Vérifier le montant exact de la taxe foncière (avis d’imposition du vendeur)
- Intégrer 1 mois de vacance locative par an dans vos projections
- Simuler votre imposition selon micro-foncier ET régime réel pour comparer
Quatrième erreur, moins évidente : négliger l’impact du régime fiscal. Le choix entre micro-foncier et régime réel peut représenter plusieurs centaines d’euros de différence annuelle. Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, le régime réel devient obligatoire. En dessous, il reste optionnel mais parfois plus avantageux si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers.
Cinquième erreur : confondre rentabilité et cash-flow. Un bien peut afficher 5 % de rentabilité nette tout en générant un cash-flow négatif si la mensualité de crédit dépasse les loyers perçus. Ces deux indicateurs se complètent mais ne mesurent pas la même chose. La rentabilité évalue la performance du capital investi. Le cash-flow mesure l’effort d’épargne mensuel requis.
Pour vérifier si votre capacité d’emprunt correspond à votre projet, une simulation de capacité d’emprunt vous permettra d’ajuster vos critères de recherche en amont.
Limites et précautions
Les calculs présentés sont des estimations qui ne remplacent pas une étude personnalisée. Les taux de charges et la fiscalité varient selon votre situation personnelle et peuvent évoluer. La rentabilité passée ne garantit pas la rentabilité future : vacance locative prolongée, travaux imprévus ou évolution réglementaire peuvent modifier significativement vos projections.
Risques à anticiper : surestimation de la rentabilité si charges copropriété et travaux sous-estimés, risque fiscal si régime d’imposition mal choisi, impact direct de la vacance locative non anticipée. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé immobilier avant tout engagement.
